相続登記とは？必要書類や義務化など司法書士が解説

皆様こんにちは。
相続に関するお役立ち情報を発信します、相続そうだん窓口の相続ハウトゥーです。

今日は、相続登記手続きについてです。

以前の記事で、遺産分割協議について書きましたが、相続に伴って、不動産名義の変更をする場合には、相続登記手続きが必要です。

そもそも相続登記ってなに？

そもそも相続登記とは、亡くなられた方名義の不動産（土地や建物）がある場合に、それを相続人の名義に移す登記手続きのことです。

ちなみにこの相続登記は、２０２４年４月１日から義務化されるため注意が必要です。
義務化ですので、義務を果たさなかった場合には、罰金が科されることがあるため、注意が必要です。

手続きは、該当不動産がある場所の管轄法務局に申請をすることで行います。
管轄法務局は法務局のホームページをご覧になれば、簡単に調べることができます。

手続きで必要な書類は、相続の内容により様々なものがありますが、概ね共通して必要なのは、戸籍や印鑑証明書、遺産分割協議書、遺言書等です。

法務局へ申請すると、状況にもよりますが、概ね１週間から１０日ほどで、登記手続きが完了し、名義が変わります。
司法書士等へ依頼せずに手続きをするとなると、法務局へ行ったり、必要書類なども全て自分で集める必要がありますので、ご注意ください。

相続登記で必要な書類は？

手続きをするには、必要書類が必要です。
相続人の種類や遺産分割協議又は遺言書どちらを使用して手続きするかにより、必要書類が変わりますので、注意が必要です。

下記で記載した必要書類は、数次相続や代襲相続、相続放棄などが起きていない遺産分割協議を基に行う一般的な相続登記の場合における、必要書類です。
ケースによって多少変わりますので、ご了承ください。

以下で必要書類について解説していきます。

登記申請書

登記手続きは、法務局に書類を提出することで申請します。申請ですので「申請書」という
ものが必要になってきます。
登記申請書には、登記の目的（例　所有権移転など）登記原因日付（相続であれば、被相続人が死亡した日）新たな名義人の名前や住所、添付する書類、登録免許税（登記手続きで必要な印紙税）、課税価格（不動産の評価額）などを記載します。

申請書自体は、紙で申請する方法とオンラインで電子データとして申請する方法があり、一般の方が申請する場合には紙で申請するのが一般的でしょう。

下記のようなものが一般的な相続登記の申請書になります。（引用元　法務局HP）

亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本すべて

相続登記では、たくさんの戸籍謄本が必要になります。そのなかでも多くを占めるのは被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍です。
もちろん事案によって変わりますが、被相続人が本籍地を転々としているような方だと、必要な戸籍は増えますし、請求する自治体の数も増えますので、手間がかかるでしょう。

特に遠方の自治体の場合には、郵送で請求するか、窓口まで出向いて取得する必要がありますので、労力がかかります。
また出生から死亡までの戸籍は、不足があると手続きができないので、ご注意ください。

亡くなった人の最後の住所を証する書面

法務局は、亡くなった方の登記簿上での同一性を確認するため、住民票除票または戸籍の除附票を要求してきます。なぜかというと、登記簿には名義人の住所氏名しか記載されていません。
逆に戸籍には本籍地しか記載されていませんので、登記簿上の被相続人と戸籍に載っている被相続人の同一性を確認できる事項が名前しかありません。
ですので、その２つを結びつける、住民票や戸籍の附票が必要になるわけです。（住民票や戸籍の附票は本籍と住所の両方が記載されています）

相続人全員の現在の本籍地の戸籍謄本

被相続人からみて、法定相続人にあたり、生存するすべての方の現在の本籍地の戸籍が必要になってきます。
亡くなった方と違い、現在のものだけが必要で、過去の戸籍は必要ありません。
注意が必要なのが、亡くなった人の死亡後の日付に発行された戸籍でないと、登記手続きでは使用できません。

被相続人が死亡した当時、生存していなければ、相続人とは認められませんので、その確認のためです。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書を利用して相続登記をする場合の話ですが、各相続人の印鑑証明書が必要になります。遺産分割協議書には相続人が実印を押す必要があり、その印影確認も含めて添付する必要があります。
現住所のものであれば、発行された日付は問いません。

相続に伴う、金融機関の口座解約などだと３ヶ月以内のものが必要だとか、期限の制限があるケースがありますが、こと相続登記手続きでは期限の制限はありません。

不動産を取得する人の住民票

現住所のものであれば、発行された日付は問いません。
新たに、名義が付く人は登記簿に住所氏名が記載されますので、その確認のためにつける書類になります。
マイナンバーが記載されていたり、マスキングがされているものは、利用できませんのでご注意ください。

遺産分割協議書

遺産分割協議をする場合には、その内容を書面に起こして相続人全員の署名と実印押印をして証拠として残します。
手続きにはこの「遺産分割協議書」が必要です。

被相続人の出生年月日、死亡日、本籍地、住所、登記簿上の住所、誰がどの資産を取得するかなど記載されます。
以下に遺産分割協議書のサンプルを載せます。

不動産の評価額がわかるもの

申請書のところでも、書きましたが、登記手続きの際は、登録免許税を収めてその金額を申請書に記載する必要があります。
登録免許税は相続登記の場合には、不動産評価額の0.4％ですので、不動産評価額を知る必要があります。
そしてその不動産評価額のわかる資料というのが、最新年度の固定資産税評価証明書、課税明細書などになりますので、それらの書類を用意する必要があります。

固定資産税の評価証明書は、市役所などの自治体の税務課で取得できます。
また課税明細書は、毎年市役所などから、固定資産税を納めている人宛に届く書類です。

（固定資産税評価証明書の見本、引用元　東京都主税局）

相続登記義務化とは？

相続登記は２０２４年４月１日から義務化され、手続きをせずに放置していると罰金（１０万円以下の過料）になる可能性があります。

相続人は不動産を相続で、取得した日から３年以内に手続きをすることが義務付けられます。
遺産分割協議で不動産を取得した場合も同様で、遺産分割協議から３年以内に登記手続きを行う必要があります。
また義務化前（２０２４年３月以前）に発生した相続に関しても、義務化の対象になりますので、注意が必要です。

最も早いケースだと、２０２７年の４月以降で登記期限が経過する土地などが出てくると思われます。

なぜ国は、今まで義務化されていなった相続登記を今になって、義務化して、このような法律を作ったのかというと、日本に『所有者不明土地』が増えすぎたことが理由と言われています。
所有者不明土地は、日本全国にあり、総面積は九州と同じくらいとまで言われています。
所有者不明土地が発生してしてしまう原因の一つが、相続が発生しても、名義を故人のまま放置してしまうということが考えられます。

相続登記をせずに放置を続ければ、多数の相続人が発生して、収集がつかず、もはや手続き不可能という状態になります。そうなると現状の正確な所有者がわからず、所有者不明土地が完成するわけです。

これらを解消するために、相続登記義務化が始まるわけです。

司法書士太田合同事務所からのアドバイス

以上が相続登記とは何か？必要書類、義務化についてでした。
義務化になる法律の施行日（２０２４年４月１日）は迫っていますし、必要書類に関しても、上記で記載したものはごくごく一般的な相続登記の場合の話です。

法定相続人になる予定だった人が既にお亡くなりになっていたり（数次相続、代襲相続）相続人のうちの一人が相続放棄をしている場合などには、必要書類が増えたり、場合によっては必要な手続きが増える可能性もあります。

恐らくこの記事を読んでくださっている方の中には、相続登記をこれから行う若しくは専門家に依頼することを検討されている方もいるのではないでしょうか？
特にご自分で登記手続きを行おうと思っている方は、必要書類等をしっかり確認したうえで動かれた方が良いかと思います。
ご自分で調べてわからないのであれば、お住いの自治体の無料登記相談を利用したり、法務局の無料相談を活用されると良いでしょう。
どちらも予約したうえでの相談だと思いますので、事前に確認されることをお勧めします。

弊所では普段から相続登記のご依頼やご相談を数多くいただくのですが「最初は自分でやろうと思ったが、あまりに大変だったので頼むことにした」という相談者の方はたくさんいます。
もちろんすべてご自分でできるケースもあるかとは思いますが、途中から専門家に依頼するのであれば、初めから専門家に依頼した方が手間もかからず時間を使うこともないと思います。

相続手続きというのは、亡くなられた方の大切な資産を移す重大な手続きです。
総合的にどうすることが、ご自分や他の相続人さん達にとって最良な判断かということを考えて、手続きに着手していただければ幸いです。